Riskeert u aansprakelijk gesteld te worden, wanneer u zich op de algemene vergadering van mede-eigenaars als commissaris van de rekeningen of als lid van de raad van mede-eigendom laat aanstellen? Welke risico’s loopt u dan precies? Kunt u zich daartegen verzekeren? Wie betaalt dan de premies? Waarom is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de algemene vergadering u kwijting verleent voor de uitvoering van uw opdracht?



Verplichting.

In elk appartementsgebouw moeten er een of meerdere commissarissen van de rekeningen aangesteld worden. Bovendien vereist de wet dat in elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels, met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, een raad van mede-eigendom ingericht wordt. In kleinere gebouwen is dat eveneens mogelijk, maar niet verplicht. Het staat u vrij om u op de jaarlijkse algemene vergadering hiervoor al dan niet kandidaat te stellen. Niemand kan u daartoe verplichten.

Wettelijke opdracht.

De wet geeft aan wat uw taken dan zijn. De raad van mede-eigendom heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. De raad kan ook andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen, in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen. De raad moet verder tijdens de jaarlijkse algemene vergadering aan de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag bezorgen over de uitoefening van zijn taak. De taak van de commissaris van de rekeningen bestaat erin de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars te controleren. De precieze taak vindt u terug in het reglement van inwendige orde.

Aansprakelijkheid.

Hoewel u als commissaris van de rekeningen of als lid van de raad van mede-eigendom voor de uitoefening van die functie allicht niet betaald wordt, kunt u wel aansprakelijk gesteld worden als u uw opdracht niet naar behoren uitvoert en als de vereniging van mede-eigenaars of een mede-eigenaar daardoor schade lijdt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een situatie waarin u financieel wanbeheer door de syndicus niet opmerkte, hoewel u dat eigenlijk had moeten zien. Weet wel dat uw aansprakelijkheid allicht milder beoordeeld zal worden als u de functie uitoefent zonder ervoor betaald te worden. Stel u dus enkel kandidaat voor een dergelijke functie als u voor die taak de nodige ervaring heeft en voldoende op de hoogte bent van het voeren van een boekhouding. Vraag u vooraf ook af of u daarvoor voldoende vrije tijd heeft en ook bereid bent om deze vrije tijd hiervoor op te offeren.

Schadevergoeding.

Indien u door de vereniging van mede-eigenaars (of door een mede-eigenaar) aansprakelijk gesteld zou worden voor de (beweerde) slechte uitoefening van uw functie, dan riskeert u een schadevergoeding te moeten betalen. Die schadevergoeding kan aanzienlijk zijn. U riskeert immers op te draaien voor alle schade die geleden wordt ten gevolge van de slechte uitoefening van uw functie. De wet bevat geen maximumgrens voor die schadevergoeding. Diegene die u aansprakelijk stelt zal wel moeten bewijzen dat hij schade geleden heeft en de omvang van zijn schade en het verband met uw wanprestatie moeten kunnen aantonen.

Verzekering.

U kunt zich voor uw aansprakelijkheid als commissaris van de rekeningen of als lid van de raad van mede-eigendom wel verzekeren. Wilt u dat doen, dan gaat u eerst het best na of de verzekering van de syndicus of de verzekering van de vereniging van mede-eigenaars geen dekking van deze aansprakelijkheid bevat. Anders riskeert u dubbel verzekerd te zijn. Kijk tevens na hoever de dekking precies gaat en of er al dan niet een franchise van toepassing is. Weet dat de ene verzekering daarbij de andere niet is. Het is dan ook van belang om de voorwaarden van verschillende verzekeringen met elkaar te vergelijken waarbij de goedkoopste verzekering niet noodzakelijk ook de beste keuze is.

Wie betaalt?

Het is niet ongebruikelijk dat de vereniging van mede-eigenaars de premies betaalt van aansprakelijkheidsverzekeringen die afgesloten worden voor leden van de raad van mede-eigendom of voor de commissaris van rekeningen. Dat is zeker het geval als die functie gratis uitgeoefend wordt. Betaalt de vereniging van mede-eigenaars de premie nog niet, dan kunt u dit laten stemmen door de algemene vergadering. Vraag in dat geval aan de syndicus om de betaling van die premies als agendapunt op te nemen voor de volgende algemene vergadering. Wil de VME de premie voor de verzekering niet betalen, dan kunt u beslissen om dat zelf te doen. Houd er dan wel rekening mee dat het uitoefenen van de functie waarvoor u niet vergoed wordt u dan uiteindelijk zelfs geld zal kosten.

Kwijting.

U heeft u er ook alle belang bij dat u op de algemene vergadering kwijting verkrijgt voor de uitoefening van uw mandaat. Daarmee bevestigen de mede-eigenaars dat u uw functie correct uitoefende. Het zal dan moeilijk worden om u hiervoor naderhand nog aansprakelijk te stellen. Zorg er dan ook voor dat de kwijting aan de commissaris van de rekeningen en de leden van de raad van mede-eigendom op de agenda van de algemene vergadering staat. Vraag aan de syndicus om daarvoor desgevallend het nodige te doen.

Als commissaris of als lid van de raad van mede-eigendom heeft u een beter zicht en meer invloed op de gang van zaken binnen het appartementsgebouw. U kunt echter aansprakelijk gesteld worden voor fouten in de uitoefening van uw functie, zelfs als u ze gratis uitoefent. Neem zo’n functie dus enkel op als u over voldoende kennis en ervaring beschikt. Vraag tevens aan de algemene vergadering om een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, op kosten van de VME. Vraag verder ook dat de jaarlijkse algemene vergadering u kwijting verleent.

Bron: Tips & Advies - Ondernemingsdatabank: 

 www.indicator.be