• 30 juni 2020: Sinds geruime tijd zijn er problemen met de "combinatie luchttoevoer/verbrandingsgasafvoer" (CLV). Bij een appartement op de derde verdieping van MPII valt geregeld de verwarmingsketel uit, met als gevolg: géén verwarming en géén warm water. Na heel wat opzoekingswerk door de syndicus en de RME en contacten met het architectenbureau, de firma Besix en een gespecialiseerde firma wordt in één appartement op het gelijkvloers van MPII een opening gemaakt in de schacht, waarna de sifon wordt ontlucht en gereinigd. Normaal moet hier een controleluik voorzien zijn. De architect laat ons in dit verband het volgende weten: "Er is tijdens uitvoering beslist een demonteerbaar gedeelte in de kokerwand te voorzien ipv een echt luik."

• 8 juli 2020: de syndicus vraagt aan Besix wat hun standpunt is in verband met de overige nog te plaatsen toezichtsluiken. Besix antwoordt dat hun tussenkomst op 30 juni geen precedent mag scheppen en dat dit verder moet besproken worden met Oryx. Op 9 juli richt de syndicus volgende vraag naar Oryx: "Kunt u ons mededelen of u de noodzakelijke toezichtsluiten nog zal plaatsen?"

Dhr. Filip Logghe, zaakvoerder van de firma ME-Technics ◄ (die de levering en de plaatsing van het ventilatiesysteem in onze residentie heeft uitgevoerd) meldde ons het volgende:

"- er moet steeds een toezichtluikje voorzien zijn op de gelijkvloerse verdieping, dan zo op de eerste verdieping, om de regelmatige reiniging van de sifon van de CLV te kunnen uitvoeren.

- in dezelfde schachten zijn vermoedelijk ook de buizen ondergebracht van de luchtventilatie."

Dhr. Logghe zal dit nazien op de plannen. Op basis van deze plannen kan de heer Filip Logghe (eventueel) ter plaatse aanduiden waar de toezichtluikjes zouden moeten geplaatst zijn (vermoedelijk nu met gyproc dichtgemaakt). De syndicus volgt dit verder op.

Op onze herhaalde vragen, zowel vanwege de syndicus als de RME, aan Oryx om hun inzichten te kennen inzake het correct plaatsen van toezichtsluiken kwam geen antwoord.

• 12 sep 2020: De RME stuurt aan Oryx een ingebrekestelling in het dossier CLV. Herinnering op 17 sep door de voorzitter (wegens geen reactie vanwege Oryx) . 10 dagen na de ingebrekestelling, laat Oryx op 22 sep. weten dat zij hun standpunt schriftelijk zullen laten kennen in de loop van de week. Op 27 sep. en 4 okt. stuurt de voorzitter een herinnering, gezien er nog steeds geen antwoord is vanwege Oryx:

"Wij verwijzen naar onze mail van 12 september j.l. waarin wij U als bouwheer m.b.t. bovenvermelde in gebreke stelden. Verder verwijzen wij naar uw mail van 22 september j.l. en onze rappelmail van 27 september j.l. . Tot op vandaag hebben we - ondanks alle beloftes- nog steeds uw standpunt daaromtrent niet mogen ontvangen. Daarom dringen we , nogmaals aan om ons,- ten laatste tegen uiterlijk 8 oktober a.s. - te berichten." 

• Uiteindelijk ontvingen wij op 5 oktober volgend bericht van Oryx:

"Wij komen terug op de problematiek aangaande de toezichtluiken onderaan de CLV-buizen. 

Vooreerst willen we benadrukken dat het niet de gewoonte is om in residentiële gebouwen dit zomaar zonder meer te voorzien. Wij hebben dit in het verleden in eerder gebouwde projecten ook niet gedaan, en hebben daar nog geen problemen mee gehad.

Voor het project Meulewater is de bal aan het rollen gegaan, na de melding van het steeds uitvallen van een CV-ketel in appartement 34.304. Verschillende gecontacteerde techniekers hebben het probleem proberen terugbrengen naar een slecht werkende CLV-schouw, wat uiteindelijk niet het geval bleek te zijn. Bij het openmaken van de koker om de syphon te inspecteren bleek deze helemaal niet verstopt te zijn, en lag de oorzaak bij een ander euvel. In die zin werd er enige tijd een nieuwe printplaat in de ketel geplaatst. Dus het MOETEN bereikbaar zijn van de syphon onderaan de CLV was hiermee ook ongedaan gemaakt.

Niettegenstaande voorgaande zijn wij toch bereid om in de diverse appartementen waar zich CLV-standleidingen bevinden, ter hoogte van de syphon (dit is steeds het onderste appartement per stijgkoker) een toezichtluik te plaatsen op kosten van het bouwteam, en dit als commerciële tegemoetkoming in functie van het bekomen van de definitieve oplevering.  Iedere plaats moet nu nog individueel bekeken worden waar dit het best, en esthetisch het meest aanvaard, kan worden geïnstalleerd. Wij zullen hiervoor de nodige contacten met de eigenaars en bewoners leggen, en voorzien dit te kunnen uitvoeren, na enige voorbereiding, in de maand november 2020. 

Wij hopen hiermee ons standpunt duidelijk gemaakt te hebben, en dit tot Uw tevredenheid.

Inmiddels tekenen wij, 

Met voorname hoogachting,

Joris Claeys, namens Oryx"

• Omstreeks 15 maart (2021) beginnen de werken aan de toezichtluikjes CLV in diverse appartementen. De eigenaars en bewoners worden tijdig door de syndicus verwittigd. Sindsdien zijn, op 3 na, alle toezichtluikjes geplaatst.

• 9 jul 2021: Oryx laat het volgende weten:

"Betreffende de 3 toezichtluiken op de CLV-installatie: U zal net als wij kunnen vaststellen hebben dat Besix hierin kosten noch moeite gespaard heeft om deze aanpassingen uit te voeren. Heel dikwijls moesten de bewoners/eigenaars overtuigd worden om deze aanpassingen in hun toilet/badkamer/berging te laten doen om de syphons bereikbaar te maken. Het werd dikwijls aanzien als “een oplossing geven aan een niet-bestaand probleem”. Er blijven echter nog 3 gevallen waarbij de inspanning, de hinder voor de partijen en de kosten niet in verhouding zijn met de noodzaak tot uitvoering.

Bij de CLV-kolom van de rechtse appartementen blok 16 is de syphon enkel bereikbaar boven de voorraadkast van Coop-Apotheek. Deze werken kunnen niet uitgevoerd zonder deze zone vrij te maken, dus met een tijdelijke onbruikbaarheid tot gevolg. Er werd contact genomen met de huurder hiervoor, en deze is niet zomaar bereid hiervoor enige inactiviteit te aanvaarden. 

Bij de CLV-kolom van de linkse appartementen blok 16 is de syphon enkel bereikbaar via Kruidvat. Maar deze winkel is ingericht met een verlaagd plafond. De ruimte tussen het vals plafond en de betonplaat is in die mate te groot dat de onderzijde van de koker enkel kan bereikt worden door een gedeelte van dit verlaagd plafond te verwijderen. Niet enkel de “inlegtegels” maar ook een gedeelte van de structuur.  Eveneens werd hier met de huurder geen directe bereidheid gevonden om dit zomaar te laten uitvoeren.

Bij de CLV-kolom van de rechtse appartementen blok 20: deze zou wel bereikbaar zijn via het appartement 20/102 op de eerste verdieping. Maar de koker is gevormd door enerzijds aan de voorzijde het toilet met sanbloc-ophangelement, en anderzijds aan de achterzijde de technische berging de diverse collectoren van de waterverdeling van het appartement. Het bereiken van de CLV-syphon heeft dus een grote demontage en hermontage van het volledige toilet of de diverse collectoren tot gevolg. Dit staat terug niet in verhouding tot de noodzaak om de syphon bereikbaar te maken.

U zal samen met ons ook moeten toegeven dat dit verhaal van de bereikbaarheid van deze syphons een oorsprong kent in de slecht functionerende ketel van appartement 30.304 waarbij een zogezegde verstopping de oorzaak zou zijn, wat later dan een andere oorzaak bleek te zijn. Tot op heden zijn er dus nog geen meldingen geweest van verstopte syphons die de werking van de installatie zou verhinderen.

Om deze aangehaalde redenen zouden wij dan ook voorstellen om dit punt hierbij als afgehandeld te beschouwen."

• 26 jul 2021: Antwoord van de RME na de spoedbijeenkomst op 15 juli:

"Er resten inderdaad nog drie te plaatsen toezichtluiken op de CLV- installatie ( conform het PID-dossier) Een en ander kadert in de onderhoudsplicht van de VME om een periodiek onderhoud van de sifon ( welke zich op het laagste punt van de CLV bevindt) te laten uitvoeren. 

Indien er geen toezichtluiken geplaatst worden, kan er geen onderhoud gebeuren op de sifons, en kan de VME niet voldoen aan zijn wettelijke onderhoudsplicht .

Wij begrijpen best dat de inspanningen inzake hinder, zowel voor de bewoners en/of eigenaars, alsook voor de aannemer (kostprijs), zwaar zijn om desbetreffende toezichtluiken te plaatsen, maar wij kunnen niet akkoord gaan met jullie voorstel om dit punt hierbij als afgehandeld te beschouwen. 

Inzake het aspect van de bereidheid vanwege de eigenaars/bewoners/huurders om de werken te laten uitvoeren in hun pand schrijft de syndicus de betrokken eigenaars op 26 juli aan met oproep om toegang te willen verlenen tot het pand ter plaatsing van het toezichtluik."

• 28 jul 2021: Een eigenaar reageert op de brief van de syndicus, met de mededeling dat hij steeds bereid is geweest om een toezichtluikje te laten plaatsen. Het betreft weliswaar een moeilijk te bereiken plaats, waarschijnlijk de reden waarom dit (nog) niet geplaatst werd. De voorzitter van de RME stuurt een mail naar Oryx om hen hiervan op de hoogte te stellen en dringt nogmaals aan om ALLE ontbrekende toezichtluikjes te plaatsen. De moeilijke bereikbaarheid mag geen reden zijn om deze niet te plaatsen. De voorzitter stuurt opnieuw herinneringen naar dhr. J.M. de Buck gezien wij sinds 12 aug. nog steeds geen antwoord ontvangen hebben. Op 27 aug vraagt Oryx opnieuw uitstel tot eind september. Oryx belooft nogmaals het technisch rapport over de waterinfiltratie in de ondergrondse doorgang naar MP1 door te sturen. De syndicus stuurt ook nog een herinnering naar de eigenaar van de panden waar nog toezichtluikjes CLV moeten geplaatst worden. Ook hier werd nog geen antwoord ontvangen. In een poging om uit de impasse te geraken maakt de voorzitter een afspraak met Oryx (dhr F.Verhaeghe) voor een gesprek met onze RME op 15 september.

• 27 aug. 2021: Na herhaald aandringen van de voorzitter op onze onbeantwoorde mails, antwoordt Oryx (dhr F.Verhaeghe) tenslotte:

"Wat het plaatsen van de toegangsluiken betreft bent u op de hoogte dat de aannemer BESIX tijdens de uitvoering geconfronteerd werd met onwil (waarvoor alle begrip) van de bewoners/huurders gezien de impact op de uitbating en de overlast. U had aangegeven dat de VME de respectievelijke eigenaars aangeschreven heeft met de vraag of ze alsnog bereid zouden zijn deze luiken te laten plaatsen. Heeft u daar reeds antwoord op ontvangen? Dan verneem ik graag of u de eigenaars/gebruikers reeds hebt kunnen overtuigen deze overlast te aanvaarden."

• Zie hierboven 28 juli. Ongeacht de toestemming van de eigenaars is het een feit dat de toezichtluikjes verplicht moeten geplaatst worden.

• 30 aug. 2021: NCI (eigenaar van de winkelpanden) deelt mee dat hij samen met zijn huurders de mogelijkheden zal bespreken. Hij zal eveneens aanwezig zijn op onze bijeenkomst van 15 sep.

• 15 sep 2021: Gesprek RME met Oryx (dhr F.Verhaeghe) om uit de impasse te geraken inzake de dadingsovereenkomst. Oryx belooft naar een oplossing te zoeken om de nog resterende CLV-luikjes te plaatsen met de minst mogelijke hinder voor de mede-eigenaars/huurders/winkelpanden.

• 30 sep 2021: Drie eigenaars (20/102 - 16/101 - 16/102) worden door Oryx op de hoogte gebracht van de planning voor het plaatsen van toezichtluikjes CLV door Celcio.

• 29 sep. 2021: mailbericht van Oryx dd.:

"Met Celcio werd nu het volgende afgesproken:

Wij nemen contact met de 3 desbetreffende eigenaars (begin, met het voorstel eerst een onderzoek te doen door een kleine opening te maken in de koker door middel van een ronde boring van diameter 100mm, om dan met een camera ons van de toestand ter plaatse te vergewissen, en te verifiëren als de voorgestelde oplossing praktisch haalbaar is. We zouden voorstellen dit te laten doorgaan op DINSDAG 12 OKTOBER. 

Bij een positief resultaat zouden de aanpassingen dan uitgevoerd worden op DINSDAG 19 OKTOBER, tenzij er nog speciale en/of specifiekere materialen nodig zijn dan nu gedacht, en die een langere lever- of productietijd vergen. Dan moet de datum nog aangepast worden. Maar we hopen op die manier tot een definitieve oplossing te komen. "

• Celcio/Besix zouden op 12 oktober starten met de voorbereidende onderzoeken en werken voor het plaatsen van CLV-luikjes in de 3 resterende appartementen van Meulewaterbos. Dit werd verdaagd naar 19 oktober. Ook op 19 oktober kwam niemand van deze firma's opdagen. Op 25 oktober stuurt de voorzitter een dringende herinnering aan Oryx: "Behoudens vergissing van onzentwege hebben we (opnieuw) geen reactie mogen ontvangen op onze mail van 8 oktober j.l."  In de daaropvolgende weken is er intensief contact tussen de RME en Oryx. Eén eigenaar aarzelt om de luikjes te laten plaatsen en ontvangt hierover een brief van de syndicus met verduidelijking.
  

Nota vanwege de RME: het dossier CLV maakt deel uit van de dading met Oryx.

• 3 nov 2021: De voorzitter richt opnieuw een dringende herinnering aan Oryx in verband met de nog uit te voeren punten van de dading (CLV-luikjes en waterinfiltratie). De CEO dhr. de Buck van Overstraeten antwoordt dat hij, gezien het huidige bouwverlof, volgende week opdracht zal geven om te antwoorden op onze vragen.

• jan 2022: De laatste bewoner gaf nu ook toestemming) en waterinfiltratie in de ondergrondse doorgang MP2-MP1

• 14 feb 2022: Vergadering RME: Wij noteren met voldoening dat Oryx/Besix de CLV-toezichtluikjes in de 3 resterende appartementen geplaatst heeft, nadat ook de laatste eigenaar zijn akkoord heeft gegeven.

Het dossier wordt hiermee afgesloten.